2022年問題　土地が暴落！？【不動産、生産緑地】

土地を所有していたり購入を考えている人は「2022年問題」という言葉を聞いたことがあるかもしれません。

2022年に大量の土地が市場に出回ることで、都市部の土地の価格が暴落してしまうことが懸念されています。

これには「生産緑地制度」が大きく関わっています。

そこで今回は生産緑地制度における「2022年問題」の概要を解説します。実際に土地の価格は下がってしまうのか、確認していきましょう。

動画でも解説しています。

生産緑地とは

なぜ「2022年問題」が取り沙汰されているかというと、2022年に生産緑地が一斉に指定解除されるからです。

指定解除されることによって、土地が一斉に市場に売りに出され、価格が暴落してしまうのでは？と心配されています。

この問題の仕組みを理解するためには、生産緑地の制度について知る必要があります。

生産緑地の制度と経緯

1970年代、日本では都市部の開発が一気に加速していきました。当時は住宅用の土地が足りず、農地などを宅地に転用する政策が進められました。

しかしその後は逆に、宅地への転用が増えたことによって農地や緑地の不足が社会問題になりました。

そこで1992年に生産緑地法の改正によって、農地を守っていく方針へと転換されました。

市街化区域の生産緑地では30年間は税制優遇

改正生産緑地法では市街化区域内の農地を「宅地化農地」と「生産緑地」に区分しました。

そして市街化区域内の農地の地主に対して、「宅地化農地」と「生産緑地」、どちらかの選択を求めました。

ここで生産緑地を選択した場合、30年間は農地として運用する義務を負いますが、農地並みの土地評価となり、固定資産税が大きく優遇されました。

また相続や遺贈された生産緑地は、相続税の納税の猶予も受けられました。

その結果、税制優遇を利用して多くの地主が生産緑地を選択しました。

2018年の調査によると、生産緑地は全国に12,713ha、実に東京ドーム2,704個分の広さに相当します。

生産緑地は三大都市圏に集中

生産緑地のほとんどは三大都市圏（東京、大阪、名古屋）に集中しています。

また生産緑地は生産緑地法第3条で以下の要件があります。

• 市街化区域にある農地等で500㎡以上（2017年に300㎡以上に改正）
• 公害、災害の防止など都市環境の良好な生活環境の確保に効用がある
• 農林漁業を営むことができる

都市部のある程度まとまった農地が生産緑地に指定されています。国道沿いなどで見かけたことがある人も多いでしょう。

生産緑地の「2022年問題」とは？

上記のような背景のもとで生産緑地が運用されてきましたが、2022年に多くの生産緑地において30年間の指定が終了します。

現状、生産緑地に指定されている約8割が2022年に指定が解除されると言われています。

指定が解除されるとそれまで生産緑地だった土地は、市町村に買取を申請したり、宅地として売りに出せるようになります。これによって大量の土地が市場に流れ込むのではないかと予想されています。

指定終了後の3つの選択肢

生産緑地の指定が終了したとき、地主には以下の3つの選択肢が与えられます。

2017年の生産緑地法の改正によって、2022年からさらに10年間は農地として使用できるようになりました（2032年にさらに10年の再延長も可能）。

もちろんこの期間も、引き続き税制の優遇を受けられます。

そのため2022年にすべての生産緑地が売りに出されるという可能性は少ないでしょう。

結論、土地の価格は暴落する？

当然土地を売る人が増えれば、土地の価格も下がります。そのため2022年に「土地の価格が暴落するのでは」と心配される声もあります。

しかし個人的には暴落することはないと予想しています。

生産緑地は地域によって多い、少ないはありますが、一か所に集中しているわけではありません。

また上記の法改正のルールを適用して、引き続き農地として利用する地主も多くなることが予想されます。

売りに出される土地が集中してしまったエリアは、土地の価格は下がりやすくなるでしょうが、限定的だと思われます。

ただ、これから不動産の購入を検討されている人は、このような背景があることを知っておく必要はあります。